ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİ (İZALE-İ ŞUYU) VE MUHDESATIN AİDİYETİ

Taşınmaz ve taşınır mallar üzerinde birden fazla kişinin ortak (müşterek veya iştirak halinde) mülkiyet hakkına sahip olması, uygulamada oldukça sık karşılaşılan bir durumdur. Miras, satın alma, bağış veya mahkeme kararı gibi farklı yollarla ortaya çıkabilen bu ortaklıklar, zaman içinde taraflar arasında uyuşmazlığa neden olabilmektedir. Bu durumda en çok başvurulan hukuki çözüm yolu, ortaklığın giderilmesi davası, diğer adıyla izale-i şuyu davasıdır.

Ortaklığın Giderilmesi Davası Nedir?

Ortaklığın giderilmesi davası, birden fazla kişinin mülkiyet hakkına sahip olduğu bir malın, bu ortaklık haline son verilerek bireysel tasarruf imkanının sağlanmasını amaçlayan bir dava türüdür.

Bu dava, taşınmaz (arsa, tarla, ev, apartman dairesi vb.) veya taşınır mallar (araba, tablo, eşya vb.) için açılabilir. Genellikle taşınmazlara yönelik davalar uygulamada daha yaygındır.

Ortaklığın Giderilmesi Nasıl Talep Edilir?

Davayı açma hakkı, ortaklardan herhangi birine aittir. Ortaklardan sadece birinin bile istemesi halinde, mahkeme bu istemi değerlendirmek ve ortaklık halini sona erdirmek zorundadır. Diğer ortakların rızası veya onayı aranmaz.

Görevli ve Yetkili Mahkeme:

• Dava, Sulh Hukuk Mahkemesi’nde açılır.

• Yetkili mahkeme, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir (HMK m. 12/1).

  
  

Ortaklık Nasıl Giderilir?

Ortaklığın giderilmesi, iki farklı yolla gerçekleştirilebilir:

1. Aynen Taksim (Paylaştırma)

Mahkeme, malın fiilen bölünebilir nitelikte olup olmadığını değerlendirir. Eğer mal, değer kaybına uğramadan bölünebiliyorsa, aynen taksim yapılır. Örnek: Üç parselden oluşan bir tarlanın her bir ortağa bir parsel olarak bölünmesi.

2. Satış Yoluyla Giderim

Malın bölünmesi teknik olarak mümkün değilse veya değer kaybına yol açacaksa, mahkeme satış yoluyla ortaklığın giderilmesine karar verir. Satış genellikle açık artırma (ihale) yoluyla yapılır. Elde edilen bedel, ortakların pay oranlarına göre paylaştırılır.

Satışı genellikle icra dairesi gerçekleştirir. Taraflardan biri malı satın alabileceği gibi, üçüncü şahıs da ihaleye katılabilir.

Muhdesatın Aidiyeti (Üst Hakkı - Yapı Sahipliği)

Ortaklığın giderilmesi davası açıldığında, taşınmaz üzerinde bir veya birkaç ortağın yaptığı yapı, ek bina, ağaçlandırma, sabit tesis (sulama sistemi, kuyu, sondaj vb.) gibi unsurların kime ait olduğu gündeme gelir. Bu tür yapılar hukukta muhdesat olarak adlandırılır.

Eğer taşınmazda, ortaklardan birinin yaptığı muhdesat varsa ve diğer ortakların onayı alınmadan yapılmışsa, bu durumda ortaklık sona erdirilmeden önce muhdesatın aidiyeti davası açılması gerekir. Bu dava, ortaklık maliki olmayan muhdesat sahibinin, üzerinde hak iddia ettiği kısmın kendisine ait olduğunun tespiti için açılır.

Muhdesatın Aidiyeti Davası Özellikleri:

• Bağımsız bir dava olarak açılır; izale-i şuyu davasından ayrı yürütülür ancak bağlantılıdır.

• Asliye Hukuk Mahkemesi görevli mahkemedir.

• Genellikle izale-i şuyu davası bekletici mesele yapılarak, önce aidiyet davasının sonucu beklenir.

• Davada, muhdesatın yapılma tarihi, diğer ortakların bilgisi ve rızası, yapı ruhsatı, fiili kullanım gibi unsurlar dikkate alınır.

Bu davanın kazanılması halinde, yapı veya tesisin bedeli ya da yasal olarak aidiyet hakkı sahibine geçmesi sağlanır.

Süreçte Dikkat Edilmesi Gerekenler

• Ticari değer düşüklüğü: Malın bölünmesi sırasında değer kaybı yaşanıyorsa aynen taksim mümkün değildir.

• Yalnızca bir ortak bile dava açabilir. Diğerlerinin onayı aranmaz.

• Satış sonrası bedel paylaşımı yapılırken, varsa masraflar (vergi, harç, muhdesat bedeli) düşülür.

• Tapu kayıtları, zilyetlik durumu, kullanım şekli gibi veriler mahkemece dikkate alınır.

• Yapı ruhsatsızsa veya kaçak yapıysa, bu durum muhdesatın aidiyeti açısından olumsuz değerlendirilir.

• Kötü niyetli ortakların taşınmaza zarar vermesi ya da kullanımı engellemesi, ihtiyati tedbir ve tespit davalarıyla önlenebilir.